Warum Berlin Baugemeinschaften und Wohnprojekte liebt
Winfried Härtel | Projektentwicklung





Warum Berlin Baugemeinschaften und Wohnprojekte liebt

Ein Plädoyer für mehr Demokratie mit und durch alle Arten von Baugruppen und Wohnprojekten

Selbstorganisiertes Bauen in Berlin
  Wer sich mit Formen des selbstorganisierten Bauens befasst, stößt bald auf zwei vorherrschende Richtungen: Einerseits sind das Gruppen, die als Endziel Wohnungseigentum (WEG) anstreben, gemeinhin Baugruppe oder Baugemeinschaft genannt, andererseits sind das Wohnprojekte/Wohngruppen, in denen der Einzelne nur als Mieter der Gesamtgruppe auftritt, die sich als Genossenschaft, Verein oder anderweitig als KG, GbR o.ä. organisiert. Beide Arten von Gruppen sind mir aus der Beratung und Betreuung als Projektentwickler, -moderator und -steuerer wohl vertraut. Sie haben neben ihren ganz spezifischen Eigenheiten, Liebenswürdigkeiten und Schwierigkeiten sehr unterschiedliche Nachfragergruppen, so dass weder der einen noch der andern Form der Vorzug gegeben werden kann.

Selbstorganisiertes Bauen im Aufschwung
Ungeahnten Zulauf erhalten aktuell in Berlin die Baugemeinschaften und -gruppen (GbR/ WEG). Dabei haben sie einen deutlichen Vorsprung gegenüber dem Bauträger: Durch Einsparungen bei den Vermarktungskosten und Zinsen der Vermarktungsphase, Grunderwerbssteuer sowie bei Gewinn- und Risikozuschlag, entstehen Gebäude, die bei gleicher oder höherer Qualität weniger kosten als beim Bauträger (in der Summe bis zu ca. 25%). Für weniger Geld können die Gruppen ein mit engagierten Mitgliedern individuell geplantes, ökologisch optimiertes, mit Gemeinschaftsflächen versehenes Haus zum Selbstkostenpreis erhalten. Das Manko einer Baugemeinschaft oder -gruppe ist jedoch, dass gemeinsam erarbeitet werden muss, wie und in was für einem Haus man später gemeinsam wohnt. Dies ist nichts für Leute, die mit unsicheren Datenlagen und mangelnder Gewissheit über das Endergebnis schwer umgehen können.

Wohnprojekte, die sich in ihrer Zielstellung des gemeinschaftlichen Wohnens vorrangig an Mieter richten, haben es deutlich schwerer. Das erforderliche Eigenkapital von mindestens 25% der Gesamtbaukosten steht den meisten Mitgliedern nicht zur Verfügung und lässt sich nur teilweise durch andere Formen des solidarischen oder verbilligten Geldes in Form von Spenden, Direktdarlehen, Förderkrediten, Erbpacht oder Kapitalbeteiligung von Altgenossenschaften ersetzen. Insofern haben Menschen, die gemeinschaftlich und selbstbestimmt zur Miete wohnen wollen, eine deutlich schwierigere Ausgangslage.

Schwerpunktmäßig für Baugemeinschaften und -gruppen findet eine zunehmende Professionalisierung und Standardisierung des Prozesses statt, indem Baugemeinschafts- und - gruppenarchitekten oder Projektentwickler den Gruppen die Phase der Projektvorbereitung Kommunikation, pl anen und bauen und -entwicklung abnehmen. Bei einem weitgehend vorgestrickten Gebäude kann jedoch die Individualität der Gruppen und Gebäude verloren gehen, wenn hier eine Vorproduktion für die lediglich vermutete Nachfrage innerhalb der Szene stattfindet. Eine solche Lösung muss als Kompromiss betrachtet werden.

Hinzu kommt, dass gerade Gruppen, die sich den ursprünglichen Geist des gemeinschaftlichen Bauens und Wohnens über einen (sehr) langen Zeitraum erhalten, i.d.R. auch auf eine Art Gründungsmythos zurückgreifen können, der natürlich nicht professionell vorkonfektioniert werden kann.

Es ist zu vermuten, dass in dem Maße, wie diese Nische des Bauens größer wird und sich öffentlicher Beachtung erfreut, es nicht ausbleibt, dass Anbieter auf den Markt treten, die die sozialen, strukturellen und rechtlichen Gesamtzusammenhänge und Folgen, die sich aus der vertraglichen und finanziellen Gestaltung von Wohnprojekten ergeben, nur teilweise nachvollziehen. Die Vorbereitung von Projekten durch Baugemeinschafts- oder -gruppenarchitekten oder Projektentwickler stellt eine erhebliche Erleichterung für die Gruppe dar, jedoch kann die Fokussierung auf den Bau eines Hauses dazu führen, dass die Nutzungsphase in ökologischer und baulicher Hinsicht zwar betrachtet (und sich damit deutlich besser darstellt als beim Bauträger und konventionellen Vermieter), die soziale Dimension einer sich gründenden Bewohner- oder Hausgemeinschaft jedoch vernachlässigt wird. Insofern ist meine Arbeit mit Gruppen sehr stark konzeptorientiert, d.h. in z.B. einer Zukunftswerkstatt wird die einmalige, nicht wiederholbare bauliche aber ebenso die soziale Konzeption für ein Projekt erarbeitet und dann gemeinsam umgesetzt.

Warum die Stadt Baugruppen und Wohnprojekte liebt (oder lieben sollte)
Aus Sicht der Stadt stellt sich dieses Modell des innerstädtischen Bauens als sehr interessant dar: - Es findet kein Umzug ins Umland statt, Steuereinnahmen bleiben in der Stadt und eine finanzkräftige Klientel wird gebunden (dies gilt in der Regel nur für Baugemeinschaftenund -gruppen).
  - Auch schwierige Grundstückszuschnitte, die sich für einen Bauträger als zu risikoreich darstellen würden, finden im Rahmen der gemeinsamen Vorplanung durchaus ihre Liebhaber.
  - Der wichtigste Aspekt, der für Baugemeinschaften und -gruppen und Wohnprojekte spricht, ist jedoch, dass sie auf breiter Front einer Bewegung Vorschub leisten, die im normalen Wohnungsbau keine Wertschätzung erfährt. Baugemeinschaften und -gruppen und Wohnprojekte fördern ökologische und ressourceneffiziente Bauweisen, da die Auswirkungen und Betriebkosten der Nutzungsphase von Anfang an bedacht werden. Während Vermieter nur den Immobilienwert durch die Nettokaltmiete dividieren, zählt im Bauträgergeschäft in der Regel nur der Verkaufspreis pro Quadratmeter. Insofern leisten Baugemeinschaften und -gruppen und Wohnprojekte auf dem Feld des ökologischen Bauens Pionierarbeit in Berlin und es ist kein Zufall, dass die ersten Mehrfamilien-Passivhäuser in Berlin von Baugemeinschaften und -gruppen errichtet werden (z.B. "Klimasolarhaus Berlin" und "Living in Urban Units - LUU").
  - Es ist allenthalben bekannt, dass sichere günstige Mieten oder Eigentum ein sehr wichtiger Teil der Altersvorsorge sind. Insofern können gerade Genossenschaften und Wohnungseigentumsprojekte, jedoch auch alle anderen Formen, die den Erwerb eines Dauerwohnrechts ermöglichen, den Bedarf an übrigen Rentenbezügen reduzieren. Ressourceneffizientes Bauen zur Verringerung der Nebenkosten stellt insofern gleichfalls aktive Zukunftsvorsorge dar.
  - Die Mehrzahl der Wohnprojekte, Baugemeinschaften und -gruppen bringt sich in der einen oder andern Weise in ihrer Nachbarschaft/Stadtteil ein. Bereits die Auseinandersetzung innerhalb einer Hausgemeinschaft stellt die Teilnahme an der kleinsten Einheit der "Polis" dar, ist in sofern auf kleinstem Niveau gelebte Demokratie.

Mehr Demokratie
Gemeinschaftliche Wohnprojekte liegen mir deshalb am Herzen, weil sie in ganz wesentlicher Weise eine Einübung in die Demokratie im Kleinen sind. Aber die Mieterstadt Berlin mit einer sehr hohen baulichen Dichte ermöglicht nicht allen Menschen den Zugriff auf persönlich definierbare Frei-Räume. Beispielsweise gibt es nach wie vor zahlreiche Häuser, die außerhalb der Wohnung nur einen kleinen Hof anbieten, der zudem noch durch Müllstandorte entwertet wird. Dieser relativ Berlin-spezifische lokale Mangel an privaten und halb-öffentlichen Freiräumen stellt keine Erleichterung für die hausinterne Kontaktaufnahme dar, so dass hier ein erhebliches Defizit im nachbarschaftlichen Miteinander bestehen kann, das mangelnder Partizipation und auch Isolation Vorschub leistet. Durch die aktive Teilhabe an einer größeren Einheit wie einer Hausgemeinschaft entsteht durch Reibung nicht nur Wärme, sondern auch Bereicherung. Durch die Auseinandersetzung über gemeinsame Bedürfnisse und Ziele und die Artikulatiom derselben entsteht politische Teilhabe in einer Stadt. Alle Projekte, die ich betreut habe, nehmen auf die ein oder andere Weise aktiv an der Meinungsäußerung in ihrem Kiez oder Bezirk, an der Politik teil. Und die nichtmonetäre Solidargemeinschaft, wie sie in zahlreichen Projekt- und Hausgemeinschaften existiert, ist langfristig die einzige Lösung, zahlreiche gesellschaftliche Fragestellungen wie Wandel der Familienstrukturen oder Alterung finanzieren zu können. Denn selbst, wenn sich eine Hausgemeinschaft vielleicht vordergründig nur auf sich selbst konzentriert, so stellt doch bereits die gegenseitige Unterstützung innerhalb der Gemeinschaft einen wesentlichen gesellschaftlichen Beitrag im Sinne des Subsidiaritätsprinzips dar.

Öffentliche Beförderung selbstorganisierten Bauens
Bei all den beschriebenen Vorteilen haben alle diese Formen selbstorganisierten Bauens jedoch die Schwierigkeit, dass sie aus einem Weniger an Ressourcen ein Mehr an (inhaltlicher) Qualität erzielen wollen, und deshalb um so mehr auf Netzwerke und vor allem ein Mehr an Zeit angewiesen sind. Dies begründet sich durch komplexere Entscheidungsprozesse, die dargestellten anspruchsvolleren Zielstellungen und durch die Unsicherheit, die bei den Projektmitgliedern aus der nicht (oder nur teilweise) vorhandenen Erfahrung im Immobilien- und Baugeschäft resultiert. Sachverhalte, Ausrichtung und Programm der Gruppe müssen umfangreich mit allen Beteiligten geklärt, diskutiert und entschieden werden. In der Stärke liegt eben auch eine Schwäche.

  Der Fokus in dem Verlangen nach öffentlicher Förderung liegt deshalb auf der Hilfe beim Ausgleich struktureller Nachteile des selbstorganisierten Modells. Allein das Land Berlin besitzt 16,7 km2 verkäufliche Grundstücksfläche und hat davon 3,3 km2 bisher über den Kommunikation, pl anen und bauen Liegenschaftsfonds vermarktet. Dementsprechend naheliegend ist es, hier einen Vorrang für Projekte zu fordern, die mit den zahlreichen o.g. Vorteilen für Berlin verknüpft sind.

Vergabe öffentlicher Liegenschaften

Als Berliner Steuerzahler und Begleiter hochgradig zukunftweisender Projektgruppen habe ich folgenden Wunsch: Auf Grundlage erprobter Instrumente kommt es zu einem Strategiewandel der Berliner Liegenschaftspolitik, die sich hierbei von der gegenwärtigen Maxime des "schnellen Euro" verabschiedet. Die dann folgende Vergabe öffentlicher Liegenschaften z.B. in Erbpacht dient vor allem Wohnprojekten, die mit einem kleinen Budget ein günstiges Mietshaus realisieren. Aber auch beim Verkauf im Rahmen eines Bieterverfahrens entscheidet die geplante Nutzungskonzeption und fördert die qualitätvolle und nachhaltige Stadtentwicklung. Konzepte mit generationenübergreifendem, familien- und dialogorientiertem sowie integrativem und ökologischem Ansatz werden höher bewertet und auch bei einem Mindergebot von wenigen 10.000 EUR, wird ihnen der Zuschlag erteilt. Wie viel Lebensqualität, soziale Kompetenz und ökologischen Mehrwert kann das Land Berlin später für den Preis einer vielleicht 20.000 EUR betragenden einmaligen Mehreinnahme erwerben? Vermutlich nur einen Bruchteil. Verbunden mit dem Minderpreis sind Nutzungs- und Belegungsvereinbarungen. So muss z.B. mindestens ein KfW-40 Haus gebaut werden oder es müssen Wohnungen an Menschen mit Behinderungen vergeben werden. Ausgeschlossen sind die direkte Weiterveräußerung mit Gewinn oder das übermäßige Profitieren einzelner. Insofern sollte bei weiteren öffentlichen Bieterverfahren die Konzeption und eine plausible Wirtschaftlichkeitsberechung Grundlage des Zuschlages sein. Werden die im Konzept versprochenen Ziele nicht erreicht, so hat die Gruppe den Minderpreis nachzuzahlen. Nur unter diesen Maßgaben bekäme ein Projekt den Zuschlag und ein Jahr Zeit, sein Konzept in Planung und Verträgen zu konkretisieren, um schließlich den Kaufvertrag zu unterzeichnen. Für die Gruppen würde dieses Vorgehen neben Planungssicherheit und Verringerung der Vorlaufkosten eine enorme Stabilisierung der Gruppenprozesse bedeuteten. Durch die Minimierung der Unsicherheit in einem frühen Stadium können viele Entscheidungen leichter getroffen und viele Verhandlungen mit Banken und andern Beteiligten selbstbewusster geführt werden. Für die Berliner Öffentlichkeit bedeutet dies, dass gute Projekte mit Mehrwert entstehen, d.h. an einem spezifischen Standort wird das beste aller verfügbaren Konzepte umgesetzt, woraus langfristig geringste Ausgaben für die öffentliche Hand folgen.

Baugruppen-/Wohnprojekt-Agentur

Vielfach wird über den Bedarf an einer Baugemeinschafts- und -gruppen/Wohnprojekte- Agentur beispielsweise nach Hamburger Vorbild diskutiert. Zur Förderung des Leitbildes "Wachsende Stadt Hamburg" wird mit öffentlicher Finanzierung und Steuerung über Baugemeinschaften und -gruppen sowie genossenschaftliche Wohnformen informiert und die Initiierung neuer Gruppen und Projekte koordiniert. Gleichzeitig ebnet die Agentur unter Ägide der Baubehörde verwaltungsintern die Wege. "Das Bauen in Baugemeinschaften stärkt die Eigenverantwortung und die Identifikation mit dem Wohnumfeld", lobt der Senat. Häufig trage es zur sozialen Stabilisierung von Quartieren bei. Bei der Ausweisung von Wohnbauflächen wird explizit auf die Eignung für selbstebestimmtes und gemeinschaftliches Wohnen geachtet. Bei all den förderungswürdigen Zielen, die Baugemeinschaften und -gruppen und Wohnprojekte erreichen, sind wir in Berlin von solcher Vermittlung, Koordinierungs- und Beratungsarbeit noch weit entfernt. Zwar hat die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung aktuell eine Vorstudie in Auftrag gegeben, jedoch ist damit über Inhalte, Aufgaben, Strukturen und Finanzierung noch nichts gesagt. Über wenige Passagen in der Koalitionsvereinbarung hinaus halten wir in Berlin noch nichts Verwertbares/Vergleichbares in der Hand.

Da die Konzeption für eine solche Agentur aktuell noch in Verhandlung ist, sollen vier Punkte benannt werden, die in der Diskussion nicht untergehen sollten.
  - Berlin hat eine unglaubliche reiche Tradition, Kultur und Szene im Bereich selbstorganisierten und gemeinschaftsorientierten Planens, Bauens, Wohnens und Arbeitens. Deshalb finden Baugemeinschaften und -gruppen (als GbR/WEG), wenn sie den Engpass Grundstück überwunden haben, aufgrund ihrer meist besseren Eigenkapitalausstattung, schnell die Berater, Architekten und Finanzierer, die sie sicher auf dem Weg in die neue Wohnung begleiten. Hierzu trägt auch die Vielzahl entsprechender Internetressourcen und Literatur bei.
  - Die Projektentwicklung an schwierigen Standorten für eine finanzschwache Klientel − dafür mit vielleicht anspruchsvolleren inhaltlichen Zielen (z.B. gemeinnützige Nutzungen oder Bindungen) - ist in privater Initiative kaum zu bewältigen. Die sehr wenigen erfolgreichen Miet-Initiativen, die sich seit dem Auslaufen jedweder öffentlicher Förderung in Berlin erfolgreich auf den Weg gemacht haben, greifen alle auf sehr klar benennbare sehr spezielle Rahmenbedingungen oder auf ein außergewöhnliches Engagement Einzelner zurück, das die meisten in Ihrem Leben nur einmal erbringen können. Von einer Systematik zur öffentlichen Beförderung solcher am Gemeinwesen orientierten und/oder Stadtteil stabilisierenden Projekte sind wir aktuell weit entfernt.
  - Aus dem Dargestellten ergibt sich, dass die Förderung von GbR/WEG-Projekten für die Politik am dankbarsten ist, weil sie, am wenigsten komplex, die zuverlässigsten (schnellsten) Resultate zeitigen. Mit einem definierten Input lässt sich ein vorzeigbares Bauvolumen anstoßen. Aus Leipzig ist mir die Zahl 1:65 und aus Lübeck die Zahl 1:35 geläufig, d.h. die Förderung von Baugemeinschaften und -gruppen zieht eine 65- oder 35-fache Investitionssumme nach sich, jedoch nur für diejenigen, die in der Lage sind, einen Kaufpreis von 1600 EUR/qm oder mehr zu bezahlen. Wünschenswert ist jedoch eine breitere Förderung; wünschenswert ist ein gesunder Mix aus WEGs, KGs, GbR (WWG), Genossenschaften, und Mietshäusern in Selbstverwaltung. Dies ist vor allem erstrebenswert, weil bei Rechtsformen, die kein persönliches Eigentum zeitigen, die demokratische Teilhabe (siehe oben) nicht einzelfallbezogen, aber statistisch gesehen, höher ist, da der Rückzug aufs ausschließlich Eigene nicht möglich ist.
  - Aus eigener leidvoller Erfahrung weiß ich, dass selbst bei halbwegs rentabel gerechneten Eigentumsprojekten der Wunsch, als Mieter einzuziehen, die Anzahl der interessierten Investoren um ein Vielfaches übersteigt (siehe S. 16). Hier zeigt sich ein unauflösbarer Konflikt: Freifinanzierter Wohnungsneubau ist mit dem Einkommen einer Vielzahl der Berliner nicht kompatibel. Insofern sollte der Fokus - neben Erbpachtmodellen (siehe unten) - auf neuen Strategien für Altbauten, auf Kooperationen mit großen Bestandshaltern (siehe unten) und vor allem auf Strategien für den Umgang mit dem öffentlichen Wohnungsbestand und seiner weiteren Privatisierung liegen.

  Wenn wir über Modelle der Förderung des Mietens in selbstbestimmten und gemeinschaftsorientierten Wohnprojekten nachdenken, gibt es also drei wesentliche Argumente und Strategien:

Die finanzielle Förderung - unter Maßgabe bestimmter Kriterien - ermöglicht Menschen, die nicht über das erforderliche Eigenkapital verfügen, die Mitwirkung und das Leben in einer solchen Wohnform. Die Prämisse muss jedoch sein, ihnen eine Form der Hilfe zu geben, die später auch anderen zur Verfügung stehen kann. Die Selbsthilfeförderung des Senats in den 80er und 90er Jahren stellte insofern ein weitgehendes, aber nur teilweise gelungenes Beispiel dar. Zahlreichen Menschen wurde mit der Verpflichtung zur erheblichen baulichen Eigenleistung die gemeinschaftliche Sanierung oder Errichtung ihrer Häuser ermöglicht. Heute, 25 Jahre später, wäre die Förderung der Mieter oder Genossenschaftsmitglieder durch seit dem Zeitpunkt des Einzugs nahezu unverändert niedrige Mieten in vielen Fällen nicht mehr nötig. Dennoch findet die Förderung selten ihren Weg zurück in die öffentlichen oder gemeinnützigen Kassen. Das heißt, dass auch hier ein Umdenken und Strategiewandel erforderlich ist, nämlich, anstelle verlorener Zuschüsse, einen Kreislauf in Gang zu setzen, der künftigen Initiativen zur Verfügung steht (siehe S. 61, 62 und 63).

Erbpacht erlaubt das Eigentum an einem Gebäude auf einem fremden Grundstück. Sofern nun eine öffentliche Stelle oder ein gemeinnütziger Träger (z.B. eine Stiftung) als Eigentümer dieses Grundstück in Erbpacht an eine Baugemeinschaft oder -gruppe (auch eine WEG auf Erbpachtgrundstück ist möglich) oder ein (Miet-)Wohnprojekt vergibt, so kann der Erbpachtgeber nicht nur in gewissem Rahmen Nutzungsvorgaben machen, sondern behält auch mit einer Perspektive von i.d.R. 33-99 Jahre das Verfügungs- und Eigentumsrecht über die Liegenschaft. Neben einer Ersparnis von bis zu 0,50 €/qm/Monat auf die Miete bleibt das Eigentum öffentlich oder gemeinnützig gebunden (siehe S. 64).

Kooperation mit Wohnungsbaugesellschaften / privaten Eigentümern - Mieterprojekte wie Al WiG und m13a (siehe S. 56) zeigen, wie es auch gehen kann: Mit einer Wohnungsbaugesellschaft oder einem Hauseigentümer wird ein Rahmen- oder Generalmietvertrag geschlossen, die Gemeinschaft übernimmt als sogenannter Hausverein mehr oder weniger weitgehend die Bewirtschaftung der Wohnungen und Gemeinschaftsflächen. Dabei ist es kein Zufall, dass sich beide Gruppen im Altbau und in gemeinhin weniger begehrten Lagen in Neukölln und Wedding wiedergefunden haben - der einzige Weg ein günstiges und weitgehend leerstehendes Haus zu finden? Hier kann politische und finanzielle Förderung der Projektentwicklung einen ganz erheblichen Beitrag zur Stabilisierung einzelner Quartiere leisten, eine Neuausrichtung der großen Bestandsträger in Berlin einen zweiten.

Fazit
  Es wurde gezeigt, warum und in welcher Weise Baugemeinschaften und -gruppen und Wohnprojekte sowohl ideell, strukturell und finanziell gefördert werden sollten, wobei der Zusammenhang zwischen Förderung und Gemeinwohlorientierung nicht unterschlagen werden darf. Denn bei all der Freude über die Aufmerksamkeit, die Baugemeinschaften und -gruppen aktuell erfahren, schwingt doch Trauer mit über all die mietorientierten Wohnprojekte, die in den letzten Jahren nicht zustande kamen.

Vor allem vor dem Hintergrund von Projekten, aus denen Wohnungen nach Jahren z.T. mit hohen Gewinnen verkauft wurden, sind Rechtskonstruktionen und Rechtsformen zu bevorzugen, die den Wertzuwachs oder Erträge nicht Privatpersonen, sondern gemeinnützigen oder öffentlichen Zwecken/Trägern zukommen lassen. Insofern ist klar, dass die GbR/ WEG bei all ihrer bestechenden Einfachheit nicht als Königsweg betrachtet werden kann. Wir freuen uns über Berlins Baugemeinschaften und Wohnprojekte, wünschen uns aber noch etwas mehr Liebe und Unterstützung im Detail..

Dieser Artikel ist ein Auszug aus der Broschüre
Berlin - Wohnen in Eigener Regie, erschienen 09/2007

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